日元
2012 年 1 美元约换 80 日元，2026 年 9 月约换 158 日元。同一栋楼的日元价格不变，美元买家的成本却差不多只有当年的一半。持有期间日元若回升，汇率收益还会叠加在租金回报之上。
为什么是东京
世界级的大都市，赶上了少见的汇率低点。
为什么海外投资人正把资金从纽约、伦敦、香港转向东京的不动产。
为什么是现在
用美元买同样价格的东京楼，只要 2012 年一半的钱。
2012 年 1 美元换约 80 日元，2026 年 9 月约换 158 日元。楼的日元价格没降，但换成美元，几乎便宜了一半。
一栋 1 亿日元的东京楼，换成美元要多少
2012
$1.25M
现在
≈ $0.63M
按 1 美元 = 80 日元（2012 年）与 158 日元（2026 年 9 月）计算，仅为示意。
全球最大的另类资产管理公司，同样看好东京
黑石集团：未来三年向日本不动产投入 150 亿美元。
全球最大的另类资产管理公司黑石集团，2026 年 3 月宣布未来三年在日本不动产投资 150 亿美元，重点在东京和大阪。黑石认为，这两座城市的供需状况在全世界都数一数二。
$15B
未来三年在日本的投资计划（2026 年 3 月宣布）
4,000 亿日元
2024 年 12 月买下东京纪尾井町花园露台：外国投资者在日本史上最大的一笔不动产收购
$16B
黑石自 2013 年以来在日本买入的不动产
资料来源：Blackstone press release (Dec 2024) · The Real Deal (Mar 2026)。本公司与黑石集团无任何关联。
六个理由
为什么偏偏是现在的东京。
规模
东京及周边三县生活着约 3,700 万人，是全球规模最大的城市经济体之一。对东京核心区的物业来说，这意味着房子不愁租，也不愁卖。
产权
外国人可以在日本直接购买土地和建筑，享有与日本人相同的永久产权。持有不需要居留身份、签证或本地合伙人。
透明度
日本每一处不动产都登记在公开的产权登记簿上，任何人都可以查阅。交易由持牌经纪办理、由司法书士登记，法律对外国业主与本国业主一视同仁。
融资成本
日本银行的贷款利率仍远低于美国的房贷和商业贷款利率。贷款安排得好，租金收益比利息高出来的那部分，就是你赚的。
趋势
根据日本官方的地价公示，东京地价自 2022 年起逐年上涨，核心区领涨。海外资金一直是其中重要的买家。
3,700 万
人生活在东京都市圈，是亚洲最活跃的房产市场之一。